O inquilino atrasou o aluguel
Despejo por falta de pagamento, cobrança de aluguéis, contratos que protegem o locador e retomada do imóvel.
Direito Imobiliário em Brasília e no Distrito Federal
Imóvel só é seu de verdade quando está no seu nome.
Advocacia dedicada ao Direito Imobiliário: aluguel atrasado, compra e venda, leilão, usucapião, holding e financiamento. Dr. Marco Aurélio Amaro, OAB/DF 29.247, pós-graduado em Direito Empresarial e Imobiliário pela FGV.
Direito ImobiliárioAtuação dedicada a proprietários de imóveis no Distrito Federal
Pós-graduação na FGVDireito Empresarial e Imobiliário, Fundação Getulio Vargas
OAB/DF 29.247Membro da Comissão de Holding Patrimonial, Subseção Taguatinga
Park Sul, BrasíliaEscritório com atendimento em todo o Distrito Federal
Atuação
Qual é a sua situação?
Escolha o caso mais parecido com o seu e fale direto no WhatsApp: a mensagem já sai pronta com o assunto. A análise começa pelos documentos.
Vou comprar ou vender um imóvel
Análise da matrícula e das certidões antes do negócio, contratos, escritura e acompanhamento até o registro.
Quero arrematar um imóvel em leilão
Leitura do edital e da matrícula antes do lance e as medidas para obter a posse depois da arrematação.
Tenho um imóvel sem escritura no meu nome
Usucapião e regularização da propriedade para quem exerce a posse do imóvel há anos.
Quero organizar o patrimônio da família
Holding patrimonial, doação com reserva de usufruto, planejamento sucessório e inventário de bens imóveis.
Meu financiamento tem encargos que não entendo
Revisão de contratos de financiamento, ação revisional, alienação fiduciária e baixa do gravame.
Sua situação não está na lista? Descreva o caso em poucas linhas e envie o que tiver em mãos. A análise indica o caminho.
Brasília e Distrito Federal
No DF, o endereço muda a análise.
A origem do terreno, a situação do parcelamento e as regras de cada região administrativa mudam o risco de um negócio. Por isso a conferência da matrícula, das certidões e das dívidas vem antes de qualquer decisão.
- Origem do domínio: terreno particular ou de origem pública.
- Parcelamento regular ou em processo de regularização.
- Dívidas que acompanham o imóvel: IPTU/TLP, condomínio, água e energia.
- Foro competente: varas e juizados do TJDFT ou, no entorno, a Justiça de Goiás.
Atendimento em Plano Piloto, Lago Sul, Lago Norte, Park Way, Sudoeste, Guará, Águas Claras, Taguatinga, Ceilândia, Samambaia, Sobradinho, Gama, Núcleo Bandeirante, SCIA, Vicente Pires, Jardim Botânico e entorno goiano.
Guia do proprietário
O que conferir antes de cada operação com imóvel.
Escolha a operação. Cada lista reúne os pontos que costumam mudar o risco. É um guia geral, e cada imóvel pede a sua própria conferência.
Antes de assinar a compra, a venda ou a permuta
Seis pontos que mudam o risco do negócio.
- Matrícula atualizada, emitida há poucos dias: titularidade, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária e usufruto.
- Certidões do vendedor e do imóvel. Ações cíveis, trabalhistas e fiscais podem atingir o bem, inclusive por fraude à execução.
- Débitos que acompanham o imóvel: IPTU/TLP, condomínio, água e energia.
- Situação da construção e do parcelamento do solo. No DF, parte dos imóveis está em áreas em processo de regularização.
- Estado civil do vendedor e outorga do cônjuge, quando exigida.
- Escritura pública e registro. Entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245).
Antes de entregar as chaves
Seis pontos para o locador, da assinatura à inadimplência.
- Uma única garantia por contrato. A lei veda mais de uma modalidade (Lei 8.245/91, art. 37): fiança, caução, seguro-fiança ou título de capitalização.
- Vigência e condições da garantia escolhida, conferidas no momento da assinatura.
- Vistoria de entrada documentada, com fotos e assinatura das partes.
- Índice de reajuste, multa e prazo escritos com clareza. A multa por devolução antecipada é proporcional ao período cumprido (art. 4º).
- Controle dos pagamentos e dos comprovantes desde o primeiro mês.
- Plano para a inadimplência: quem notifica, em que prazo e com que prova.
Antes de dar o lance
Seis pontos para quem pretende arrematar um imóvel.
- Leitura do edital inteiro e da matrícula atualizada. As condições do edital valem para quem arremata.
- Quem ocupa o imóvel. A ocupação define se será necessária a ação de imissão na posse.
- Dívidas que acompanham o imóvel. O condomínio costuma acompanhar a unidade, e o tratamento do IPTU depende do tipo de leilão e do edital.
- Tipo de leilão, judicial ou extrajudicial, porque regras e prazos mudam.
- Soma de todos os custos: comissão do leiloeiro, ITBI, registro e eventual regularização.
- Prazos de pagamento e consequências do atraso.
Antes de pedir a usucapião
Seis pontos sobre posse, prova e via de regularização.
- Posse com ânimo de dono, contínua e sem oposição, pelo prazo da modalidade de usucapião.
- Comprovantes da posse: contas em seu nome, IPTU, benfeitorias e testemunhas.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Certidões do imóvel e do possuidor, e identificação dos confrontantes.
- A via extrajudicial, em cartório, exige advogado e ata notarial (Lei 6.015/73, art. 216-A).
- Nem todo imóvel pode ser usucapido. Bens públicos, por exemplo, não podem.
Antes de integralizar imóveis em uma holding
Seis pontos para decidir se a estrutura faz sentido.
- Objetivo definido: organização, sucessão ou proteção patrimonial. A estrutura segue o objetivo.
- Quais imóveis entram e por qual valor.
- Tributação da integralização e de uma venda futura: ITBI e imposto sobre ganho de capital, conforme o caso.
- Cláusulas de usufruto, incomunicabilidade, inalienabilidade e reversão nas doações de quotas.
- Custos de manter a empresa: contabilidade, obrigações acessórias e impostos.
- Holding não serve a todas as famílias. A análise é caso a caso.
Método
Como cada caso é conduzido.
Documento antes de tese
A análise começa pela matrícula, pelo contrato e pelas provas. A tese vem depois, e só se for sustentável.
Exequibilidade
Contratos e petições são escritos para produzir efeito: ser cumpridos, registrados ou executados.
Linguagem direta
Você entende o caminho, o risco e os honorários, por escrito, antes de decidir.
Processo organizado
Documentos e prazos de cada caso são organizados desde o primeiro contato, para que nada se perca no caminho.
Conhecimento
Para ler antes de decidir.
Textos curtos sobre as dúvidas que mais aparecem entre proprietários de imóveis.
Compra e venda
Escritura não é registro: o que muda para o proprietário
Por que a escritura sozinha não transfere a propriedade e o que conferir até o registro.
Ler o texto LocaçãoAluguel atrasado: despejo, cobrança ou as duas coisas?
Os caminhos que a Lei do Inquilinato prevê e o que influencia a escolha.
Ler o texto LeilõesImóvel de leilão: o que conferir antes de dar o lance
Edital, matrícula, ocupação e custos: a conferência que antecede o lance.
Ler o textoQuem conduz o caso
Dr. Marco Aurélio Amaro
Advogado em Brasília com atuação dedicada ao Direito Imobiliário: locação, compra e venda, leilões, usucapião, holding e financiamento.
Cada caso começa pelo contrato, pela matrícula e pelas provas. Só depois se define a medida adequada.
- Inscrição
- OAB/DF nº 29.247
- Área de atuação
- Direito Imobiliário: locações, compra e venda, leilões, usucapião, holding e financiamento
- Comissão
- Membro da Comissão de Holding Patrimonial, OAB/DF, Subseção Taguatinga
- Escritório
- Park Sul, Brasília/DF
- Foro
- Varas cíveis e juizados do Distrito Federal, processos no PJe
- Especialização
- Pós-graduação em Direito Empresarial e Imobiliário, Fundação Getulio Vargas (FGV)
Dúvidas frequentes
Perguntas que chegam com mais frequência.
A escritura basta para eu ser dono do imóvel?
Não. Entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro da escritura no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). A escritura sem registro cria obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade.
Contrato de gaveta tem valor?
O contrato particular gera direitos e deveres entre quem o assinou e pode ajudar a provar a posse. Sem registro, porém, não transfere a propriedade e deixa o comprador exposto a riscos, como dívidas e penhoras do vendedor.
Quem paga as dívidas de um imóvel arrematado em leilão?
Depende do tipo de leilão e do edital. O condomínio costuma acompanhar a unidade, e o tratamento do IPTU varia. A resposta exige a leitura do edital e da matrícula antes do lance.
Posso cobrar aluguel atrasado sem pedir o despejo?
Sim. A cobrança pode ser feita separadamente, dentro do prazo de prescrição de três anos para aluguéis de imóveis urbanos (Código Civil, art. 206, §3º, I). Quando o inquilino ainda ocupa o imóvel, despejo e cobrança podem ser pedidos na mesma ação.
Holding patrimonial serve para qualquer família?
Não. Depende do patrimônio, dos objetivos e da tributação. Em alguns casos, uma doação com reserva de usufruto resolve com menos custo. A análise é individual.
Como começa o atendimento?
Você envia os documentos e um resumo pelo WhatsApp. O advogado analisa e retorna com os caminhos possíveis e a proposta de honorários por escrito.
Em quais cidades há atendimento?
Em todo o Distrito Federal e no entorno. A atuação judicial acontece nas varas e juizados do TJDFT e, quando o imóvel fica em Goiás, na Justiça goiana.
Comece pelos documentos do imóvel.
A análise parte da matrícula, do contrato e das provas. Quanto mais completo o material, mais precisa a avaliação.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Contrato, minuta ou edital
- Comprovantes, notificações e conversas relevantes
- Dados das partes envolvidas
WhatsAppEnvie os documentos e um resumo do caso
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(61) 99832-2661Telefone e WhatsApp
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Escritório no Park SulBrasília/DF. Atendimento em todo o Distrito Federal e entorno
- Você envia os documentos e um resumoPelo WhatsApp, com o que tiver em mãos.
- O advogado analisa matrícula, contrato e provasPara definir a medida adequada a cada caso.
- Você recebe os caminhos possíveisE a proposta de honorários por escrito, para decidir com calma.
