No dia a dia, as pessoas dizem "comprei o imóvel" para qualquer um destes momentos. Para a lei, são atos diferentes, e só o último transfere a propriedade.
Três atos que parecem um só
- O contrato. Pode ser particular, o conhecido contrato de gaveta. Obriga as partes entre si, mas não muda o dono do imóvel.
- A escritura pública. Lavrada em tabelionato, é essencial à validade da compra e venda de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo (Código Civil, art. 108). Também não transfere a propriedade.
- O registro. Feito na matrícula, no Registro de Imóveis, é o ato que transfere a propriedade entre vivos (Código Civil, art. 1.245).
Por que a lei exige o registro
Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono do imóvel (Código Civil, art. 1.245, §1º). Para o mundo, é o nome dele que consta na matrícula. É nesse nome que credores procuram bens, que juízes decretam penhoras e que um segundo comprador pode ser atraído.
O que pode acontecer entre a escritura e o registro
- Dívidas do vendedor levam à penhora do imóvel, ainda em nome dele.
- O mesmo imóvel é vendido a outra pessoa, que registra primeiro.
- O vendedor falece e o imóvel entra no inventário.
- Mudanças no estado civil do vendedor alteram quem precisa assinar.
Em algumas dessas situações, o comprador consegue se defender, por exemplo com embargos de terceiro fundados na posse (Súmula 84 do STJ). É uma defesa em juízo, com custo e tempo, e não substitui o registro.
O caminho até o imóvel ficar no seu nome
- Conferir a matrícula atualizada e as certidões do vendedor e do imóvel.
- Firmar o contrato com preço, prazos, condições e responsabilidades.
- Lavrar a escritura pública no tabelionato.
- Recolher o ITBI, que no Distrito Federal é pago ao Governo do Distrito Federal.
- Levar a escritura ao Registro de Imóveis para o registro.
- Pedir a matrícula atualizada e conferir se o seu nome consta como proprietário.
E se a escritura ou o contrato ficaram na gaveta?
Há vias para regularizar. Quando o vendedor se recusa a colaborar, pode caber a adjudicação compulsória, hoje possível também por via extrajudicial (Lei 6.015/73, art. 216-B). Quando há posse prolongada, a usucapião pode ser considerada. Qual caminho se aplica depende dos documentos e da natureza do terreno, que no Distrito Federal pode ter origem pública.
Antes de assinar, confira
- A matrícula foi emitida há poucos dias?
- O vendedor é o titular, e o cônjuge assina quando a lei exige?
- As certidões do vendedor e do imóvel estão limpas?
- IPTU/TLP, condomínio e contas de consumo estão em dia?
- Quem paga a escritura, o ITBI e o registro, e quem cuida de levar ao cartório?
Texto de caráter geral e informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende da análise dos documentos e das decisões do Judiciário.