Quero arrematar
Leitura do edital, da matrícula e, no leilão judicial, dos autos do processo, com um mapa dos custos e dos riscos antes do lance.
Leilões de imóveis e imissão na posse
Arrematar é aceitar o edital. A leitura vem antes do lance.
Análise de edital e matrícula antes do lance e medidas para obter a posse depois da arrematação, em leilões judiciais e extrajudiciais.
Situações
Quatro momentos em que o leilão exige advogado.
Arrematei e o imóvel está ocupado
Imissão na posse, no leilão judicial, ou reintegração de posse, no leilão extrajudicial de imóvel com alienação fiduciária, conforme o caso.
Meu imóvel foi a leilão por dívida
Na alienação fiduciária, o devedor pode ter direito de preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão (Lei 9.514/97, art. 27, §2º-B). A análise verifica se o direito ainda existe.
O leilão teve vício
Preço vil, falha na intimação e outros vícios podem fundamentar o pedido de invalidação da arrematação (CPC, art. 903, §1º). Os prazos são curtos.
Análise
O que a análise cobre
A conferência parte dos documentos. A tese vem depois, e só se for sustentável.
- Edital completo: condições de pagamento, comissão, ônus assumidos e situação de ocupação.
- Matrícula atualizada e certidões: penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades e ações.
- Tipo de leilão, judicial ou extrajudicial, porque regras, prazos e dívidas mudam.
- Dívidas do imóvel (condomínio, IPTU/TLP, água e energia) e quem responde por elas.
- Ocupação: quem está no imóvel e que medida é cabível para obter a posse.
- Soma dos custos: lance, comissão do leiloeiro, ITBI, registro, regularização e reforma.
- Prazos de pagamento e consequências do atraso.
Base legal
O que a lei diz, em resumo.
Resumos informativos, sem substituir a leitura da norma nem a análise do caso.
- CPC, art. 891
- Não se aceita lance de preço vil. Sem preço mínimo fixado, é vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.
- CPC, art. 901, §1º
- Depositado o preço e pagos a comissão do leiloeiro e as despesas, expede-se a carta de arrematação com o respectivo mandado de imissão na posse.
- CPC, art. 903
- Assinado o auto, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses legais de invalidação, ineficácia ou resolução.
- CTN, art. 130, parágrafo único
- Na arrematação em hasta pública, a sub-rogação dos tributos sobre o imóvel ocorre sobre o respectivo preço.
- Lei 9.514/97, arts. 27 e 30
- Leilão extrajudicial na alienação fiduciária e reintegração de posse em favor do adquirente, com liminar para desocupação em sessenta dias, desde que comprovados os requisitos.
Dúvidas frequentes
O que costuma ser perguntado.
Quem paga as dívidas de um imóvel arrematado?
Depende do tipo de leilão e do edital. O condomínio costuma acompanhar a unidade, e o tratamento do IPTU varia. A resposta exige a leitura do edital e da matrícula antes do lance.
Posso desistir depois de arrematar?
No leilão judicial, em regra não. Assinado o auto, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903), salvo as hipóteses legais de invalidação. Por isso a conferência vem antes.
O imóvel está ocupado. Como tomo posse?
No leilão judicial, a carta de arrematação acompanha o mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, §1º). No extrajudicial, a lei prevê a reintegração de posse em favor do adquirente (Lei 9.514/97, art. 30). Dependendo de quem ocupa, podem ser necessárias medidas adicionais, e a análise define o caminho.
Quanto tempo leva para ter a posse?
Não há prazo certo. Depende da ocupação, de eventual resistência e da vara. Na reintegração do art. 30 da Lei 9.514/97 a lei prevê liminar de sessenta dias, desde que comprovados os requisitos.
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Comece pelos documentos do imóvel.
A análise parte dos documentos e das provas. Quanto mais completo o material, mais precisa a avaliação.
- Edital do leilão
- Matrícula atualizada do imóvel
- Número do processo, no leilão judicial
- Informações sobre quem ocupa o imóvel
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