Moro no imóvel há muitos anos
A usucapião reconhece a propriedade a quem exerce a posse nos requisitos da lei. O prazo varia conforme a modalidade, de dois a quinze anos.
Usucapião e regularização
Quem mora há anos no imóvel precisa do título para ser dono perante a lei.
Usucapião extrajudicial e judicial, regularização de imóveis sem escritura e adjudicação compulsória, com análise prévia dos requisitos e da natureza do terreno.
Situações
Quatro situações de imóvel sem título.
Comprei com contrato de gaveta
O contrato sem registro prova a compra, mas não transfere a propriedade. Conforme o caso, a via é a adjudicação compulsória, a usucapião ou a regularização do título.
Herdei e nada está no papel
Inventário e regularização da titularidade de imóvel deixado sem escritura ou sem partilha.
Meu lote está em área em regularização
No DF, parte dos imóveis está em parcelamentos em processo de regularização. A análise identifica a origem do terreno e a via possível, como a regularização fundiária urbana (Lei 13.465/2017).
Análise
O que a análise cobre
A conferência parte dos documentos. A tese vem depois, e só se for sustentável.
- Modalidade de usucapião cabível e prazo de posse exigido.
- Natureza do imóvel: bens públicos não podem ser usucapidos.
- Provas da posse: contas, IPTU/TLP, benfeitorias, documentos e testemunhas.
- Planta e memorial descritivo por profissional habilitado, com identificação dos confrontantes.
- Ata notarial e certidões, para a via extrajudicial em cartório.
- Quando a via extrajudicial não é possível e a ação judicial passa a ser necessária.
Base legal
O que a lei diz, em resumo.
Resumos informativos, sem substituir a leitura da norma nem a análise do caso.
- Constituição, art. 183, e Código Civil, art. 1.240
- Usucapião especial urbana: cinco anos, área de até 250 m², uso para moradia, sem ser proprietário de outro imóvel.
- Código Civil, art. 1.238
- Usucapião extraordinária: quinze anos, reduzidos a dez com moradia habitual ou obras e serviços de caráter produtivo.
- Código Civil, art. 1.242
- Usucapião ordinária: dez anos, com justo título e boa-fé, reduzidos a cinco nas hipóteses do parágrafo único.
- Código Civil, art. 1.240-A
- Usucapião familiar: dois anos, em hipóteses específicas previstas na lei.
- Lei 6.015/73, art. 216-A
- Usucapião extrajudicial, em cartório, com advogado, ata notarial, planta e memorial descritivo.
- Constituição, arts. 183, §3º e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102
- Os imóveis públicos não estão sujeitos a usucapião.
Dúvidas frequentes
O que costuma ser perguntado.
Quanto tempo de posse preciso ter?
Depende da modalidade, de dois a quinze anos, e de requisitos como moradia, justo título e boa-fé. A análise do caso aponta qual modalidade se aplica.
Dá para fazer em cartório?
Sim, quando não há litígio. A via extrajudicial (Lei 6.015/73, art. 216-A) exige advogado, ata notarial, planta, memorial descritivo e certidões. Havendo impugnação, o caso pode precisar seguir pela via judicial.
Meu lote tem origem em terra pública. Posso usucapir?
Imóvel público não pode ser usucapido. Se o lote tem essa origem, a análise procura outra via de regularização.
O contrato de gaveta basta?
Não transfere a propriedade. Pode servir de prova da posse e, conforme o caso, fundamentar a adjudicação compulsória ou a usucapião.
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Outras frentes e textos relacionados.
Comece pelos documentos do imóvel.
A análise parte dos documentos e das provas. Quanto mais completo o material, mais precisa a avaliação.
- Comprovantes de posse (contas, IPTU/TLP, recibos)
- Documentos pessoais e estado civil
- Contrato de gaveta ou qualquer registro do imóvel
- Endereço completo e dados dos vizinhos
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