Vou comprar
Conferência da titularidade, dos ônus, das penhoras e das dívidas do imóvel e do vendedor, antes do sinal e da assinatura.
Compra, venda e permuta de imóveis
O negócio com imóvel começa pela matrícula, não pela assinatura.
Análise de matrícula e certidões, contratos de compra e venda e permuta, escritura e acompanhamento até o registro, para quem compra e para quem vende no Distrito Federal.
Situações
Quatro situações em que a análise prévia pesa.
Vou vender
Contrato claro sobre preço, prazos e responsabilidades, e documentos organizados para o comprador e para o cartório.
Quero permutar
A permuta segue as regras da compra e venda (Código Civil, art. 533), com atenção à avaliação dos bens, à torna em dinheiro e às despesas.
Comprei e não registrei
Escritura ou contrato sem registro deixam a propriedade em nome do vendedor. Avaliam-se as vias para regularizar, como a adjudicação compulsória quando o vendedor não colabora.
Análise
O que a análise cobre
A conferência parte dos documentos. A tese vem depois, e só se for sustentável.
- Matrícula atualizada: titularidade, penhoras, hipotecas, alienação fiduciária, usufruto e cláusulas.
- Certidões do vendedor e do imóvel: ações cíveis, trabalhistas, fiscais e protestos.
- Dívidas que acompanham o imóvel: IPTU/TLP, condomínio, água e energia.
- Estado civil do vendedor e outorga do cônjuge, quando a lei exige.
- Situação da construção e do parcelamento do solo.
- Sinal (arras), prazos, multas e condições resolutivas no contrato.
- Escritura, ITBI e registro: o roteiro até a propriedade ficar no seu nome.
Base legal
O que a lei diz, em resumo.
Resumos informativos, sem substituir a leitura da norma nem a análise do caso.
- Código Civil, art. 108
- A escritura pública é essencial à validade dos negócios que transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País, salvo disposição em contrário.
- Código Civil, art. 1.245
- Entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.
- Código Civil, art. 1.647, I
- Nenhum dos cônjuges pode, sem a autorização do outro, alienar imóveis, exceto no regime de separação absoluta de bens.
- Código Civil, art. 533
- Na permuta aplicam-se as regras da compra e venda, com as modificações previstas em lei.
- CPC, art. 792 e Súmula 375 do STJ
- O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
- Lei 6.015/73, art. 216-B
- Adjudicação compulsória por via extrajudicial, perante o Registro de Imóveis.
Dúvidas frequentes
O que costuma ser perguntado.
Preciso de escritura pública para comprar?
Para imóveis de valor superior a trinta salários mínimos, em regra sim (Código Civil, art. 108). Abaixo desse valor o contrato particular pode bastar, mas a propriedade só muda de nome com o registro.
E se o vendedor tiver dívidas?
Dívidas do vendedor podem levar à penhora do imóvel e, em certos casos, à ineficácia da venda por fraude à execução. A conferência das certidões antes do negócio serve para medir esse risco.
Posso pagar o sinal antes de conferir a documentação?
O sinal (arras) tem consequências jurídicas se o negócio não avançar. Por isso a conferência da matrícula e das certidões costuma vir antes dele, ou o contrato prevê condições para o caso de o resultado ser desfavorável.
Quem paga a escritura, o ITBI e o registro?
Salvo cláusula em contrário, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador (Código Civil, art. 490). O ITBI é recolhido antes da escritura e do registro.
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Outras frentes e textos relacionados.
Comece pelos documentos do imóvel.
A análise parte dos documentos e das provas. Quanto mais completo o material, mais precisa a avaliação.
- Matrícula atualizada do imóvel
- Contrato, minuta ou proposta
- Documentos pessoais das partes e certidão de estado civil
- Certidões do vendedor, se já houver
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