Acho que as parcelas estão erradas
Análise do contrato e da planilha de evolução da dívida: juros, indexador, amortização, tarifas e seguros. A ação revisional é considerada quando há fundamento.
Financiamento imobiliário
Quem financia um imóvel assina décadas de regras. Cada cláusula pede leitura.
Análise de contratos de financiamento, ação revisional, alienação fiduciária, quitação e baixa do gravame, e imóveis comprados na planta.
Situações
Quatro situações de quem financiou um imóvel.
Atrasei as parcelas
Na alienação fiduciária há intimação, prazo para purgar a mora, consolidação da propriedade e leilão. Em certas fases, o devedor tem direito de preferência para recomprar (Lei 9.514/97, art. 27, §2º-B).
Quitei e o gravame continua na matrícula
Com o pagamento, resolve-se a propriedade fiduciária. O credor deve fornecer o termo de quitação em trinta dias (art. 25, §1º), e o cancelamento é feito no Registro de Imóveis.
Comprei na planta e a obra atrasou
Atraso na entrega, distrato e devolução de valores seguem a Lei 13.786/2018 e o contrato assinado.
Análise
O que a análise cobre
A conferência parte dos documentos. A tese vem depois, e só se for sustentável.
- Contrato e planilha de evolução da dívida: juros, indexador, amortização, tarifas e seguros.
- Seguros: o mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratar o seguro habitacional com a seguradora indicada pelo banco (Súmula 473 do STJ).
- Aplicação do Código de Defesa do Consumidor às instituições financeiras (Súmula 297 do STJ).
- Cláusulas de vencimento antecipado, mora e encargos.
- Fase do procedimento de alienação fiduciária: intimação, purgação, consolidação e leilão.
- Quitação, termo de quitação e baixa na matrícula.
- Distrato e atraso de obra em imóvel comprado na planta.
Base legal
O que a lei diz, em resumo.
Resumos informativos, sem substituir a leitura da norma nem a análise do caso.
- Lei 9.514/97, art. 26
- O devedor é intimado para pagar a dívida em atraso no prazo de quinze dias. Não havendo pagamento, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor.
- Lei 9.514/97, art. 27, §2º-B
- Até o segundo leilão, o devedor fiduciante tem direito de preferência para adquirir o imóvel, nas condições previstas em lei.
- Lei 9.514/97, art. 25, §1º
- Liquidada a dívida, o credor fornece o termo de quitação em trinta dias, sob pena de multa em favor do devedor.
- CDC, art. 52, §2º
- É assegurada a liquidação antecipada do débito, total ou parcial, com redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
- Súmulas 297 e 473 do STJ
- O CDC se aplica às instituições financeiras, e o mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro com seguradora indicada pelo banco.
- Lei 13.786/2018
- Disciplina o distrato e o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta.
Dúvidas frequentes
O que costuma ser perguntado.
Posso rever as cláusulas do meu financiamento?
Sim, quando há fundamento, por meio de ação revisional. Nem toda cláusula é abusiva, e a análise do contrato e do cálculo vem antes de qualquer pedido.
Se eu atrasar, perco o imóvel?
A alienação fiduciária prevê procedimento com intimação e prazo de quinze dias para pagar. Não sendo paga a dívida, a propriedade pode ser consolidada em nome do credor e o imóvel levado a leilão. Há etapas e direitos nesse caminho, e conhecê-los cedo faz diferença.
Quitei o financiamento. O que falta?
Obter o termo de quitação e levá-lo ao Registro de Imóveis para cancelar a propriedade fiduciária. Sem esse passo, o gravame permanece na matrícula.
Posso amortizar parcelas antes do prazo?
Sim. O Código de Defesa do Consumidor assegura a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros (art. 52, §2º). O contrato define como pedir.
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Comece pelos documentos do imóvel.
A análise parte dos documentos e das provas. Quanto mais completo o material, mais precisa a avaliação.
- Contrato de financiamento
- Planilha de evolução da dívida ou extratos
- Notificações e intimações recebidas
- Matrícula do imóvel
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