O aluguel atrasou e a primeira pergunta do locador costuma ser a mesma: preciso tirar o inquilino ou receber o que ele deve? A lei permite os dois, juntos ou separados. O que muda é a ordem das medidas e as provas que cada uma exige.
Três perguntas que definem o caminho
- O inquilino ainda está no imóvel? Se sim, o despejo é possível. Se saiu, resta a cobrança.
- O contrato tem garantia vigente? Fiança, caução, seguro-fiança ou título de capitalização mudam as opções, inclusive a de pedir liminar.
- O que o locador quer? Retomar o imóvel, receber a dívida ou as duas coisas.
Despejo por falta de pagamento
A falta de pagamento do aluguel e dos acessórios é fundamento de despejo (Lei 8.245/91, art. 9º, III). Em regra, o inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em quinze dias, contados da citação (art. 62, II). Essa faculdade não vale se já foi usada nos vinte e quatro meses anteriores à ação.
Cobrança dos aluguéis
O crédito de aluguel de imóvel, documentalmente comprovado, é título executivo extrajudicial (CPC, art. 784, VIII). Isso permite a execução, com contrato escrito e demonstrativo do débito, contra o locatário e, havendo fiança, contra o fiador. A pretensão de cobrar aluguel prescreve em três anos (Código Civil, art. 206, §3º, I), contados de cada vencimento.
Despejo e cobrança na mesma ação
O pedido de despejo pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios (art. 62, I). A petição deve trazer o cálculo discriminado do débito. É a forma usual quando o inquilino continua no imóvel e a dívida já existe.
Liminar para desocupação
Quando o contrato não tem nenhuma das garantias do art. 37, a lei permite liminar para desocupação em quinze dias, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel (art. 59, §1º, IX). Não é automática: depende dos requisitos legais e da decisão do juiz.
A notificação ajuda, mas não substitui a ação
A notificação extrajudicial documenta a mora e pode abrir uma negociação. Para valer como prova, precisa de comprovação de que chegou ao inquilino. Se ele não pagar nem sair, a medida judicial continua sendo necessária.
O que o locador deve evitar
- Trocar a fechadura, cortar água ou luz ou tirar pertences do inquilino. Pode gerar responsabilidade civil e configurar exercício arbitrário das próprias razões (Código Penal, art. 345).
- Parcelar o débito apenas de palavra, sem registro escrito de valores e datas.
- Deixar o tempo passar: cada vencimento tem o seu prazo de prescrição.
Para ver como esses caminhos se aplicam ao seu contrato, a página de despejo e cobrança traz uma estimativa do débito e o roteiro de uma ação.
Texto de caráter geral e informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende da análise dos documentos e das decisões do Judiciário.