Leilão de imóvel é uma compra com regras próprias. Quem arremata aceita o edital, e a arrematação, depois de assinada, é perfeita, acabada e irretratável (CPC, art. 903), salvo hipóteses legais de invalidação. Por isso a conferência vem antes do lance.
Judicial ou extrajudicial: a primeira distinção
- Leilão judicial. Parte de um processo, em geral uma execução. O juiz fixa as condições, e o arrematante recebe a carta de arrematação.
- Leilão extrajudicial. Decorre da alienação fiduciária (Lei 9.514/97): o devedor não pagou, o credor consolidou a propriedade e vende o imóvel em leilões.
Regras, prazos, dívidas e medidas para obter a posse mudam de um tipo para outro.
O edital é o contrato
Leia o edital inteiro, não apenas a descrição do imóvel. Ele define a forma e o prazo de pagamento, a comissão do leiloeiro, o que fica a cargo do arrematante e em que estado o imóvel é vendido, inclusive se está ocupado.
A matrícula conta a história do imóvel
Peça a matrícula atualizada e procure penhoras, hipotecas, usufruto, indisponibilidades e averbações de ações. No leilão extrajudicial, confira também a consolidação da propriedade em nome do credor. No judicial, examine os autos: o que se discute ali pode afetar o arrematante.
Dívidas: quem paga
No leilão judicial, os tributos sobre o imóvel se sub-rogam no preço da arrematação (CTN, art. 130, parágrafo único). Dívidas de condomínio costumam acompanhar a unidade, e o edital pode dispor sobre elas. A resposta correta depende do tipo de leilão e do que o edital diz, e deve ser conferida antes do lance.
Quem está no imóvel
Se o imóvel está ocupado, será preciso obter a posse. No leilão judicial, a carta de arrematação é acompanhada do mandado de imissão na posse (CPC, art. 901, §1º). No extrajudicial, a lei prevê a reintegração de posse em favor do adquirente (Lei 9.514/97, art. 30). O ocupante pode resistir, e o tempo até a posse não é previsível.
A soma dos custos
- Valor do lance
- Comissão do leiloeiro, conforme o edital
- ITBI
- Escritura, quando houver, e registro
- Dívidas assumidas e regularização do imóvel
- Reforma e custos para obter a posse
Depois do lance
- Pagar o lance e a comissão nos prazos do edital.
- Receber a carta de arrematação, no judicial, ou o auto e o instrumento previstos no edital, no extrajudicial.
- Recolher o ITBI.
- Registrar o título na matrícula, para que o imóvel passe ao seu nome.
- Obter a posse, se o imóvel estiver ocupado.
Texto de caráter geral e informativo, em conformidade com o Provimento 205/2021 da OAB. Não constitui consulta jurídica nem promessa de resultado. Cada caso depende da análise dos documentos e das decisões do Judiciário.